종부세 비거주 1주택 9억 철회, 12억 유지로 확정 — 무엇이 되돌아갔나

비거주 1주택자 종합부동산세 기본공제가 9억원으로 깎인다던 계획이 철회됐습니다. 2026년 9월 1일 국무회의에서 현행 12억원 유지로 확정됐고, 세부담 상한도 200%가 아니라 150% 그대로입니다. 실거주 1주택자만 14억원으로 올라갑니다.

지금 검색해서 나오는 글 상당수가 아직 "비거주는 9억"이라고 쓰여 있습니다. 8월 발표분 기준이라 그렇습니다. 그 숫자를 보고 집을 팔거나 명의를 바꾸면 안 하셔도 될 일을 하시는 겁니다. 무엇이 어떻게 되돌아갔는지 정리했습니다. 2026년 9월 3일 기준입니다.

철회된 것과 살아남은 것

8월에 나온 정부안과 9월 1일 확정안을 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 실거주 1주택 — 12억원 → 14억원. 그대로 살아남았습니다.
• 비거주 1주택 — 9억원으로 낮추려던 계획 철회, 12억원 유지
• 세부담 상한 — 200%로 올리려던 계획 철회, 150% 유지
• 비거주 부부 공동명의 — 각 4억원(합 8억원) → 각 6억원(합 12억원)

정리하면 깎으려던 건 전부 되돌아갔고, 올려주려던 것만 남았습니다. 실거주 우대라는 방향은 유지하되 비거주자를 벌주는 부분은 뺀 셈입니다.

덧붙이면 같은 자리에서 ISA 혜택을 줄이려던 방침도 함께 철회됐습니다.

세부담 상한 150%가 왜 중요한가

이 항목이 제일 덜 알려졌는데 체감은 가장 큽니다. 세부담 상한은 올해 종부세가 작년의 몇 배를 넘지 못하게 막는 뚜껑입니다.

150%라면 작년에 200만원 냈던 사람은 올해 아무리 공시가격이 뛰어도 300만원에서 멈춥니다. 이걸 200%로 올리면 같은 사람이 400만원까지 갈 수 있습니다. 상한을 올린다는 건 완화가 아니라 뚜껑을 얇게 만드는 일입니다.

저도 처음 기사를 읽을 때 "상한을 올려준다"는 표현 때문에 혜택인 줄 알고 지나칠 뻔했습니다. 숫자가 커지니까 좋아지는 것처럼 읽히는데 반대입니다. 이 부분이 150%로 남은 게 실거주 14억 상향보다 더 많은 사람에게 영향을 줍니다.

아직 국회를 안 지났습니다

여기가 대부분의 글이 빠뜨리는 지점입니다. 9월 1일에 확정된 건 정부안이지 법이 아닙니다.

세법은 국무회의 의결 뒤 국회에 제출되고, 기획재정위원회 심사와 본회의 의결을 거쳐야 확정됩니다. 정부도 국회 심사 과정에서 절충점을 찾겠다고 밝혔습니다. 지금 숫자가 12월에 또 바뀔 수 있다는 뜻입니다.

실제로 이번에도 8월 발표안이 한 달 만에 뒤집혔습니다. 확정 보도를 보고 큰 결정을 서두르지 마세요. 언론이 쓰는 '확정'은 정부안 확정이지 입법 완료가 아닙니다.

어차피 시간은 1년 넘게 남았습니다

종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 그날 등기부에 이름이 올라가 있는 사람이 그해 종부세를 냅니다. 5월 31일에 팔면 그해는 안 내고, 6월 2일에 팔면 한 해치를 다 냅니다. 하루 차이로 갈립니다.

이번 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 풀어 쓰면 이렇습니다.

• 2026년 12월 고지분 — 지금 기준 그대로. 이번 개편과 무관합니다
• 2027년 6월 1일 — 개편된 기준으로 판정되는 첫날
• 2027년 12월 — 그 결과가 고지서로 오는 시점

준비할 시간이 1년 9개월 남았습니다. 국회 통과를 보고 움직여도 늦지 않습니다.

지금 해둘 만한 것

서두를 일은 아니지만 확인해두면 좋은 게 두 가지 있습니다.

첫째, 내 집 공시가격이 얼마인지입니다. 14억이든 12억이든 공시가격 기준이라, 시세가 아니라 공시가격을 봐야 내가 대상인지 알 수 있습니다. 공시가격 14억은 시가로 대략 20억 수준입니다.

둘째, 전입신고가 되어 있는지입니다. 실거주와 비거주를 가르는 건 결국 그 집에 주소를 두고 있느냐입니다. 실거주 14억과 비거주 12억은 2억원 차이고, 그 차이가 그대로 과세 대상 여부를 가릅니다.

직장이나 자녀 학교 때문에 소유한 집이 아닌 곳에 사시는 분들이 여기 걸립니다. 이번에 9억까지 내려가지 않은 게 그래서 다행인 경우입니다.

헷갈리기 쉬운 것 하나

확인하면서 저도 한참 헷갈렸던 부분입니다. 기본공제는 세금을 깎아주는 게 아니라 과세 대상에서 빼주는 금액입니다.

공시가격 13억짜리 집을 실거주로 가지고 계시다면, 14억을 빼고 나면 남는 게 없으니 종부세가 아예 0원입니다. 세금이 조금 나오는 게 아니라 대상이 아닌 겁니다. 반대로 15억이면 초과분 1억에 대해서만 세금이 매겨집니다.

그래서 공시가격이 기준선 근처에 있는 분들에게는 이 2억원 차이가 전부입니다. 넘느냐 못 넘느냐로 갈리지, 조금 더 내고 덜 내고의 문제가 아닙니다.

개인별로 얼마가 나오는지는 공시가격, 보유 형태, 연령과 보유 기간에 따라 다 달라서 이건 제가 말씀드리기 어렵습니다. 정확한 금액은 홈택스 모의계산이나 세무 상담으로 확인하시는 게 맞습니다.

기준 시점: 2026년 9월 3일, 2026년 9월 1일 국무회의 확정 정부안 기준입니다. 이 안은 아직 국회를 통과하지 않았고 심사 과정에서 바뀔 수 있으니, 확정 내용은 기획재정부와 국세청 발표를 확인하세요.