장기전세주택이 요즘 다시 검색에 오르는 건, 서울주택도시공사(SH)가 2026년에도 계속 모집공고를 내고 있고, 2007년 처음 입주했던 가구들의 최장 20년 만기가 다가오면서 퇴거 논란이 함께 알려지고 있어서예요. 결론부터 말하면, 서울을 포함한 수도권에서 자기 집이 없는 사람 가운데 소득·자산 기준을 충족하는 무주택세대구성원이라면, 주변 시세의 80% 이하 보증금으로 최장 20년까지 2년마다 갱신하며 살 수 있는 공공임대주택이 장기전세주택이에요. 요즘 전세값이 너무 올라 엄두가 안 난다면 이런 공공임대 옵션부터 살펴보시는 게 좋아요.
장기전세주택이 뭐예요? — 전세와 임대 사이, 중간에 있는 집
장기전세주택은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사(SH 같은 곳)가 임대할 목적으로 짓는 주택이에요. 전세계약 방식으로 공급하되 거주 기간은 20년 범위에서 정해요. 일반 전세는 2년 계약하고 보증금 올리는 걸 맞춰 재계약하거나 이사를 고민하잖아요. 장기전세는 그걸 좀 더 길게, 시세보다 낮은 보증금으로 살 수 있게 만든 공공임대주택이에요. SH가 운영하는 서울 장기전세주택은 “무주택 서울시민의 주거안정을 위해 전세보증금을 주변시세의 80% 이하로 공급하고, 최장 20년까지 이사 걱정 없이 분양전환되지 않는 공공임대주택”이라고 안내해요.
여기서 제가 직접 확인해 보면서 헷갈렸던 점이 있어요. “분양전환이 안 된다”는 말이 무슨 뜻인지 처음에 감이 안 왔는데요. 공공분양처럼 일정 기간 뒤 내 집이 되는 구조가 아니라, 끝까지 임대주택으로 남아 있는 유형이에요. “20년 살면 내 집이 된다”가 아니고, 20년 동안 안정적으로 살 수 있게 해주는 집이라는 뜻이에요. 이 차이를 모르고 접근하면 기대치가 달라지니까 먼저 알아두셔야 해요.
누가 신청할 수 있나요 — 서울 거주 무주택세대구성원
2026년 4월 24일 공고된 제7차 장기전세주택2(미리내집) 입주자 모집공고를 보면, 신청자격은 “모집공고일(2026. 4. 24.) 기준 주민등록상 서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원”이에요. 예비신혼부부의 경우 혼인으로 구성될 세대원이 무주택자여야 한다고 적혀 있어요. 같은 해 4월 27일 공고된 제50차 장기전세주택 입주자 모집공고도 기본 골자는 비슷해요. 모집공고일 기준 서울시에 거주하는 성년자이면서 무주택세대구성원이고, 신청면적별 소득, 총자산, 자동차 보유 기준에 해당하는 사람이어야 해요.
여기서 제가 공고를 찾으면서 헷갈렸던 부분이 하나 있어요. “무주택세대구성원”이 단순히 “나만 집이 없으면 된다”가 아니라는 거예요. 세대 구성원 중에 집이 있는 사람이 있으면 안 되니까, 부모님이나 배우자가 따로 집을 가지고 있으면 자격이 안 될 수 있어요. 내가 무주택이어도 세대가 유주택이면 탈락하는 구조라서, 신청 전에 세대 기준으로 따져보셔야 해요.
소득·자산 기준은 어떻게 보나요 — 숫자는 공고문마다 다르니 반드시 확인
장기전세주택은 신청면적별로 소득, 총자산, 자동차 보유 기준이 따로 정해져 있어요. 2026년 4월 공고들에도 “신청면적별 소득, 총자산, 자동차 보유 기준에 해당하는 자”라고 되어 있고요. 그런데 조심해야 해요. 구체적인 소득 금액, 자산 금액, 자동차 가액 기준은 모집 차수마다, 주택마다, 면적 구간마다 달라질 수 있어요. 제가 SH공사 공고문 원본이나 서울주거포털 안내 페이지를 직접 열어서 수치를 확인하려고 했지만, 공고 게시 구조가 바뀌어 있어서 특정 차수의 정확한 숫자를 여기서 단정해서 말씀드리기가 어려웠어요. 그래서 “얼마 이하면 된다” 같은 숫자를 이 글에서 직접 적지는 않을게요.
대신 이렇게 하시면 돼요. 모집공고를 확인한 뒤, 공고문에 붙어 있는 신청면적별 소득·자산·자동차 기준표를 보고 내 상황이 그 기준 안에 드는지 맞춰보는 거예요. 소득 기준은 보통 도시근로자 월평균 소득이나 중위소득 같은 기준을 쓰는 경우가 많고, 자산 기준에는 부동산과 금융자산이 포함되고, 일정 가액 이상 자동차를 보유하면 안 되는 조건이 붙는 경우가 일반적이에요. 다만 “이 정도면 된다”라고 숫자를 말하기보다는, 반드시 해당 차수의 공고문 원문을 보고 확인하셔야 해요. 기준이 바뀔 수 있고, 제가 확인한 시점(2026년 8월 24일) 이후에도 다음 차수가 새로 나오면 수치가 달라질 수 있어요.
20년 만기가 다가온다는데 — 퇴거 논란과 내가 알아둘 것
실제로는 이런 이야기들이 나오고 있어요. 2007년 오세훈 서울시장 재임 시절 도입된 서울 장기전세주택 가운데, 입주한 지 20년이 다 되어 가는 가구들이 계약을 연장하거나 사실상 무기한 거주를 요구하면서 논란이 커지고 있다는 거예요. 강남권에서 보증금 3억원가량을 내고 입주했던 분들이 “20년 후 정부가 무언가 조치해 줄 거라는 막연한 기대가 있었다”, “여기를 떠난다는 건 상상을 못 했다” 같은 말을 하기도 했고, 송파파인타운 같은 곳에서는 입주 당시 3억원대였던 아파트 시세가 현재 20억원대로 오르다 보니 보증금 1억5000만원 정도로는 갈 곳이 마땅치 않다는 얘기도 나와요.
이 논란을 “그래서 지금 신청하려는 내가 뭐를 대비해야 하냐”로 바꿔 보면 핵심은 이거예요. 장기전세주택은 최장 20년 거주를 전제로 설계됐지만, 20년 이후의 처리 방식은 정책 결정권자의 재량 영역이라는 거예요. 공공임대주택 관련 법령에서 거주 기간 20년은 임대사업자의 의무 기간으로 보는 시각이 있고, 그 이후는 사업 주체와 정책 판단에 달린 문제라는 설명도 있어요. 또 “20년 후 퇴거”라는 문구가 처음에 계약서에 뚜렷했느냐를 두고도 이견이 있다는 보도가 있고요.
그래서 지금 입주하려는 분이라면, “최대 20년은 살 수 있구나”까지는 계획에 넣으시되, 20년 뒤 상황까지 지금 단정해서 기대하시면 안 돼요. 장기전세를 내 집 마련 전 징검다리로 보는 건지, 20년 동안 주거비를 아끼는 수단으로 보는 건지에 따라 판단이 달라지니까요. 또 내가 들어갈 시점의 제도가 앞으로 어떻게 바뀔지는 계속 지켜봐야 해요. 서울시는 청년·신혼부부 대상 공급도 같이 고민하기 때문에, 기존 장기거주자의재계약 요구와 새 대상자 공급 사이에서 균형을 고민하는 상황이라는 보도도 있어요.
신청할 때 자주 보는 탈락 포인트 — 이런 데서 걸리더라고요
공고와 안내를 확인하면서 사람들이 자주 걸리거나 헷갈릴 만한 지점, 그리고 정보를 어디서 봐야 하는지도 같이 정리해 봤어요.
- 세대 기준 무주택 여부: 나만 집이 없는 걸로 생각하면 안 돼요. 세대 구성원이 집이 있으면 자격이 안 될 수 있어요. 배우자가 따로 집이 있거나, 이혼·별거 상태에서도 세대 분리가 되어 있지 않으면 문제가 될 수 있어요.
- 모집공고일 기준 서울 거주: “서울에 살면 된다”가 아니라, 모집공고일 기준으로 주민등록상 서울 거주자여야 해요. 공고일 이후 이사 와서 신청하는 걸로 해결되지 않을 수 있어요.
- 소득·자산·자동차 기준을 같이 봐야 함: 소득만 보고 들어갔다가 자산 초과나 자동차 기준 때문에 떨어지는 경우가 있어요. 기준이 하나의 숫자가 아니라 여러 항목이라서, 다 같이 맞춰야 해요.
- 면적별로 기준이 다름: 같은 장기전세주택이라도 신청하는 면적 구간에 따라 소득·자산 기준이 달라질 수 있어요. “장기전세주택은 이 정도 벌면 된다”처럼 하나의 기준으로 생각하면 안 되고, 내가 신청하려는 면적의 기준을 봐야 해요.
- 공고 차수마다 세부 조건이 다름: 미리내집처럼 특정 유형·차수·지구는 조건이 조금씩 다를 수 있어요. 상계장암지구처럼 의정부시 거주자에게도 신청 기회가 열리는 경우가 있다는 내용도 공고에서 봤고요. 이런 걸 보면 공지가 올라오면 모집공고일, 공급호수, 신청자격, 소득·자산·자동차 기준표를 순서대로 직접 확인하는 습관이 필요해요. 기준은 블로그 요약보다 원문 PDF나 공고문이 더 정확하거든요.
정리하면 이래요. 장기전세주택은 시세보다 낮은 보증금으로 최장 20년까지 살 수 있는 공공임대주택이고, 자격의 핵심은 해당 모집공고일 기준 서울 거주 무주택세대구성원 + 신청면적별 소득·자산·자동차 기준 충족이에요. 20년 이후 퇴거 논란은 지금 신청하실 분들에게 “20년은 살 수 있지만 그 이후까지 지금 장담하긴 어렵다”는 현실적인 전제로 받아들이시면 되고요. 무엇보다 중요한 건, 내가 신청할 차수의 공고문을 직접 읽고 기준을 확인하는 거예요. 남들이 적어둔 요약보다, 그날 공고문이 더 정확하거든요.
기준 시점: 2026년 8월 24일. 본문에 나온 모집공고일(2026.04.24, 2026.04.27)은 SH공사 공고 내용을 바탕으로 한 것으로, 실제 신청자격과 소득·자산 기준은 해당 차수 공고문 원문에서 확인해야 합니다. 구체적인 소득·자산·자동차 기준 금액은 이 글에서 단정하지 않았고, 공고문 원문을 직접 확인하시기 바랍니다.